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“东坡云:事如春梦了无痕,苟不记笔墨,未免有辜彼苍之厚”,所愧知识短浅,不过记其所学所想,若必考订其“文法”,恐贻笑大方矣。-张其仔学沈复“浮生六记”。

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“天价地王”亮相,是否涉及“不正当竞争”?  

2009-08-16 17:53:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  为制止和查处价格垄断行为,保护公平竞争,国家发改委依据《反垄断法》,起草了《反价格垄断规定(征求意见稿)》,这个消息倒使我联想到,近几个月来,频频亮相的天价地王,觉得这个法,好像还没有包括土地拍卖中的一些问题。

天价地王频频亮相,有人把它归因于政府土地供应不足。看起来似乎有道理,供求决定价格。但有一点不可否认,除了那些根本不想挣钱的开发商,其它的公司都不可能用亏本的方式去拿地。天价地王出现之所以万众注目,是因如果按这样的土地价格,其房价高得令人难以想象,能不能卖出去都成问题。所以,真正的问题是,开发商为什么能以天价拿地。我综合了各种各样的说法,大体上有这么几种:

第一种,就是预期能卖更高的价格。这是合理的商业行为,无可厚非。

第二种,拿土地作为融资手段。拿了土地,可以抬高股价,到股市上更多地融资。

第三种,开发商与政府达成协议,开发商通过拍卖拿到的地价,并不是实际的“拿地价格”。原因可能是因为开发商实际上已经为当地做了贡献了,或者是开发商采取了综合开发模式,如在开发住宅的同时,开发商场等。

第四种,通过天价拿地,带动相关住房价格上涨。如开发商天价拿地后,其相邻地段的房价明显上涨。

房地产业十分复杂,我们局外人,可能难窥其堂奥,这里只是根据各种各样的讨论,例出几种情况,肯定不全面。仅从这四种情况看,第一种正常,第二种,看起来不合理,但如何定性,还需研究。第三种和第四种,都有不正当竞争之嫌。

为什么第三种情形涉及不正当竞争?就好比篮球比赛,双方都是5个人,现在有一方买通了裁判,比赛还会公平吗?从政府的角度看,政府的行为类似于“搭售。”搭售是指支配企业要求交易对方购入本交易所含商品或劳务以外的商品或劳务。判断支配企业的搭售行为是否构成滥用。一般考虑的要素包括:(1)支配企业要求交易对方一并购入的商品或劳务与交易契约中的商品或劳务是否具有区分性;(2)搭售是否具备合理的理由;(3)搭售是否带来反竞争的后果。根据这些条件,政府的搭售合理性值得商榷。

对于第四种情形,要理解为什么也可以视为不正当竞争。可以将它和卡特尔相联系。我们通常说的卡特尔,通常用来指不同企业之间的合作活动。第四种情形我们也可以做这样的设想:两块相邻地段,由两家公司开发,第二家公司在拍卖中,通过高价拿地,会使第一家公司的房价上涨,这时,第一家公司就会和第二家公司商量,让其抬高第二块地的价格,然后,双方进行利益分成。这是两家企业的情形,相邻地块如果只是由一家公司拥有,则更有积极性抬高地价。只要房价上涨的收益高于地价抬高的部分。

在一些拍卖的实践中,经常发生的事情是,一些企业因为拥有先发优势或在位优势,会事先吓退一些潜在进入者,结果是拍卖的价格反而较低。我国土地市场中之所以有些不同,第四种现象之所以发生,原因在于,在一定区域内存多个开发商。所以,竞争是存在的,但不利于此区域外的开发商进行,对此区域外的开发商有排斥作用。

拍卖市场的设计是门大学问,土地拍卖在我国又有着特殊性,如何设计一个有效的、公正合理的土地拍卖市场,什么行为是合理的、什么行为是不合理,以及如何避免因一些天价地王的出现,引起房地产市场的燥动不安等等,仍需进一步研究。

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